Steuerliche Absetzbarkeit von Instandhaltungskosten
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand – und die 15-%-Grenze nach dem Kauf.
Wer Instandhaltungskosten für eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich geltend machen will, muss zunächst eine wichtige Unterscheidung treffen: Handelt es sich um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungsaufwand?
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn ein bereits vorhandener Zustand lediglich instand gehalten oder wiederhergestellt wird – etwa eine reguläre Reparatur. Diese Kosten sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Herstellungsaufwand entsteht dagegen, wenn das Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Diese Kosten fließen nicht sofort, sondern nur verteilt über die Abschreibung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes in die Steuererklärung ein.
Eine für frisch gekaufte Immobilien besonders wichtige Regel: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf werden Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen automatisch zu "anschaffungsnahen Herstellungskosten", sobald sie zusammengerechnet 15 % der Netto-Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen – unabhängig davon, ob es sich im Einzelfall eigentlich um reine Reparaturen handeln würde. Die Folge: Statt eines direkten Abzugs bleibt dann nur die verteilte Abschreibung.
Für Eigentümer, die kurz nach dem Erwerb größere Maßnahmen an ihrer Wohnung planen, lohnt sich deshalb ein vorheriger Überblick über die bereits angefallenen und geplanten Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis.
Quellen: Steuerrat24, Finanztip. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.